A budapesti agglomeráció ingatlanpiaca

A fővárosi agglomeráció helyzetéről, ingatlanpiacáról készített összeállításunkban a KSH és az Építésügyi Minisztérium nyilvános adatait használtuk és a GDN Ingatlanhálózat, ezen a területen nagy gyakorlattal bíró szakembereit kértük fel, hogy osszák meg tapasztalataikat és azonosítsuk a jelenleg is zajló piaci folyamatokat, melyek meghatározzák a terület helyzetét.

Mi is az az agglomeráció?

A nagyobb települések, jelen esetben a főváros körül kialakult gyűrűt nevezzük agglomerációnak, mely gazdasági, infrastrukturális, munkaerőpiaci és szolgáltatási tekintetben egymásra utalt településekből áll, ezek a fővárossal is szoros kapcsolatban vannak. 

2022-ben alakult meg a Budapesti Agglomeráció Fejlesztési Tanács, amely kiemelten foglalkozik a térség speciális helyzetéből adódó problémákkal és részt vesz a Pest vármegyei és a fővárosi döntésekben. 

A budapesti lakhatási válság jelentős hatással volt és van az agglomeráció ingatlanpiacára, a Budapestről kiköltözők és az oda visszajárók jelentősen megváltoztatták egy-egy település mindennapjait, működését, arculatát és lakosságát. A legfrissebb kormányzati támogatás, a szeptembertől elérhető 3%-os lakáshitel, is jelentősen hat ezen a területen, a GDN Ingatlanhálózat irodáiban már érzékelhető az ehhez kapcsolódó érdeklődés.

Rövid történelem a 20. század második felétől

Az 1960-as és 80-as évek között zajlott az első nagy kiköltözési hullám, a panelprogram nem volt képes lépést tartani a lakásigények folyamatos növekedésével és egyre többen vették az irányt a környező települések felé. Ebben az időszakban azonban a tömegközlekedés határozta meg, hogy a jellemzően Budapesten dolgozó családok hol telepedtek le szívesen. Elsősorban a vasúttal (Vác, Érd, Monor) megközelíthető, illetve a HÉV vonalán található települések voltak a célpontok (Csepel sziget, Szentendre, Gödöllő). 

A kilencvenes években indult el a szuburbanizáció, vagyis az a folyamat, amikor a népesség és egyes termelő, illetve szolgáltató egységek is elhagyva a várost, amellett telepednek meg inkább. Ebben az időszakban a fővárosban megállt a lakosság számának növekedése, a környező településeken pedig nőtt. A legnépszerűbbek ebben az időszakban Budaörs, Törökbálint, Budakeszi, Szigetszentmiklós, Dunakeszi voltak. 

A 2000-es években a devizahitelek segítették az új lakóparkok és családi házak épülését az agglomerációban. Ez egy lassabb folyamat volt, ugyanakkor a mai közlekedési problémák alapja ebben az időszakban született, hiszen a tömegközlekedéssel nehezen elérhető részekre költöző középosztály autóval kezdett visszajárni dolgozni a városba, megalapozva ezzel a ma is gyakran tapasztalható dugókat. 

A 2010-es évektől a budapesti ingatlanárak magas szintje miatt választották sokan a csendesebb agglomerációs településeket, majd ezen lódított egyet a Covid járvány, amikor hatalmas érték volt a kert és sokan dolgoztak otthonról. Vagyis a kivándorlás a fővárosból már évtizedek óta, több hullámban zajlik.

Ma sem állt meg az agglomeráció fejlődése, változása, ennek folyamatait fogjuk feltárni ebben az elemzésben. 

Hogyan osztották fel a fővárosi agglomerációt?

Minden negyedik magyar Budapesten vagy az agglomerációban él, ami Pest megye különleges helyzetét erősíti. A fejlesztési tervekhez a területet 6 szektorra osztották fel, melyek területileg is eltérőek. Ezeknek a szektoroknak a jellemzőit, közös tulajdonságait és az itt zajló trendeket igyekszünk azonosítani az elemzés során. 

 

ÉSZAK

A Dunakeszitől Vácig, Fóttól Őrbottyánig terjedő agglomerációs szektort a gazdagabb területek közé sorolják. Népességszáma alapján a negyedik, és ahogyan a többi szektorban, úgy itt is, folyamatosan emelkedik.

Lakosság: 143.000 fő

Települések: Csomád, Csörög, Dunakeszi, Fót, Göd, Őrbottyán, Sződ, Sződliget, Vác

Irodáink a területen: GDN Ingatlanhálózat - Dunakeszi, GDN Ingatlanhálózat - Vác

3 ingatlan a szektorból:
Dunakeszin kétszintes kertkapcsolatos lakás: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/dunakeszi-elado-lakas-(teglaepitesu)-385995/
Fóton újszerű, erkélyes téglaépítésű lakás: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/fot-elado-lakas-(teglaepitesu)-383431/
Dunabogdányban egyedi, négy szintes családi ház: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/dunabogdany-elado-csaladi-haz-342366/

Már a kiköltözés első hullámában nagyon népszerű terület volt és ez máig tart, a természeti adottságok és Újpest valamint Zugló közelsége, népszerű célponttá tette a Duna-parti várost. 

Dunakeszi betelt - mondja Hámor Péter a GDN Ingatlanhálózat - Dunakeszi tulajdonosa. Kevés az eladó ingatlan, az árak pedig rendkívül magasak, itt egy egyszerű családi ház is 120-140 millió forint. Ezt kevesen engedhetik meg maguknak. Ugyanakkor ez lendületet ad más településeknek, hiszen aki a környéken keres, tovább is elmegy. Ilyen például Csörög - emeli ki a területen dolgozó szakértő - ami régen, olyan 10 éve még kifejezetten rossz hírű falu volt, ott ma sok újépítésű ingatlan van, ami vonzóvá teszi a beköltözők számára. Vagyis az ideérkezők átformálják a településeket, ezzel vonzóbb célponttá téve a később érkezők számára is. 

A folyamat, hogy egyre távolabb a fővárostól keresik a nyugalmat és az otthont a budapestiek még ennél is távolabbi célpontokat is népszerűvé tesz, számol be Gombár János a GDN Ingatlanhálózat - Újpest értékesítési vezetője. A Nógrád vármegyében található Berkenyére például áramlik a budapesti felső középosztály. Itt építik meg azt a 200-300 négyzetméteres házat, amihez a telket Budapesten vagy a közvetlen agglomerációban már nem tudnák megvenni - számol be a kiköltözés okairól a szakember. Ma egy telek Berkenyén 25 millió forintból megvehető, ugyanez Dunakeszin (ha egyáltalán akad üres) 80 millió forint, Budapesten pedig 100 millió alatt nem akad beépíthető terület. Magyarázza a fővárosi és az északi szektort is jól ismerő szakember. 

Az agglomeráció északi szektora, főként a Dunához közeli területek beteltek, egyre messzebb kell annak mennie, aki elérhető áron akar itt ingatlanhoz jutni. A felső középosztály azonban már elfogadta, hogy álmai otthonának megépítéséhez akár Nógrádig kell mennie. 

Előny: remek természeti adottságok, vonattal is megközelíthető, kiépült infrastruktúra
Hátrány: magas árak, Budapesthez közel kevés beépíthető terület
Lehetőség: a távolabbi területeken (40-50 kilométerre a fővárostól) még megfizethető áron vannak telkek

DÉL

Lakosság: 244.000 fő

Települések: Délegyháza, Diósd, Dunaharaszti, Dunavarsány, Érd, Halásztelek, Majosháza, Pusztazámor, Sóskút, Százhalombatta, Szigethalom, Szigetszentmiklós, Taksony, Tárnok, Tököl

Irodáink a területen: GDN Ingatlanhálózat - Érdi iroda, GDN Ingatlanhálózat - Zenith, GDN Ingatlanhálózat - Sziget, GDN Ingatlanhálózat - Csombók ELAN

3 ingatlan a szektorból:
Érd központjában kétszintes családi ház: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/erd-elado-csaladi-haz-385761/
Százhalombatta népszerű lakóparkjában lakás: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/szazhalombatta-elado-lakas-(teglaepitesu)-383782/
Délegyházán eladó építési telek: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/delegyhaza-elado-telek-378822/

A Diósdtól Délegyházáig lévő, nagy lakosságszámú szektort a főváros és a Duna közelsége mellett az autópályák is népszerűvé teszik a beköltözők körében. Az ipari termelés is megjelent ezen a területen, talán az egyik legjelentősebb szuburbán terület a budapesti agglomerációban.

A legnépesebb agglomerációs szektor a déli, sokan élnek a területen, ami máig nem veszítette el vonzerejét. Érkeznek ide a főváros peremkerületeiből és a belső részekről is, jellemzően nem a legjobb módban élők választják a déli részt, hanem azok, akiknek fontos a jó tömegközlekedés. 

Forster Tamás a GDN Ingatlanhálózat Érd tulajdonosa is kiemeli, hogy a város nagyjából betelt, üres telek nincs, így az újépítésű ingatlanok száma sem magas. Ennek megfelelően a felújítandó ingatlanok is elkelnek, de már látszik a támogatott hitel hatása is - számolt be a szakember a piaci jelenségekről. Forster Tamás elmondta, hogy elsősorban a fiatalok keresnek most a hitel kapcsán, akik otthont teremtenének, kihagyva az albérlet fizetéssel járó nehézségeket. Ugyanakkor legalább ekkora számban jelentek meg azok a középkorúak, akik eddig nem gondolkodtak befektetésben, de most élni kívánnak a lehetőséggel és gyermekeiknek vagy kiadásra vásárolnak. Elsősorban 50-100 milliós lakásokat keresnek, de például Törökbálinton a drágább házak iránt is emelkedett az érdeklődés. 

A szakember elmondta, hogy ebben a szektorban is tettenérhető, hogy egyre távolabb és egyre kisebb településeken jelenik meg a fővárosból kivándorló lakosság. Páty és környéke (ráadásul itt most a közlekedési helyzet is javult az autópályára biztosított közvetlen felhajtással), Martonvásár vagy éppen az olyan kistelepülések, mint Kajászó még elérhetőek és kifejezetten örülnek a beköltözőknek. 

NYUGAT

Ez az agglomeráció elit része, hiszen Budaőrsön nincs hiány exkluzív ingatlanokban és gyönyörű környezeti adottságokban. A település is jómódú az itt megtelepedett cégek miatt, emiatt pedig vonzó célpont a beköltözők számára. 

Lakosság: 104.000 fő

Települések: Biatorbágy, Budajenő, Budakeszi, Budaörs, Herceghalom, Páty, Perbál, Telki, Tinnye, Tök, Törökbálint, Zsámbék

Irodáink a területen: GDN Ingatlanhálózat - Garden City, GDN Ingatlanhálózat - Etyek

3 ingatlan a szektorból:
Budaörsön 8 szobás, kétszintes családi ház: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/budaors-elado-csaladi-haz-382338/
Budakeszin örökpanorámás, teraszos házrész: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/budakeszi-elado-hazresz-380995/
Törökbálinton iroda + műhely + otthon egy ingatlanban: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/torokbalint-elado-csaladi-haz-378603/

Természetesen nemcsak jómódú lakossága van és nemcsak ők érkeznek a nyugati agglomerációs szektor településeire. Jelentősen hígul a lakosság, hiszen egy dinamikusan változó területről van szó. A GDN Ingatlanhálózat - Sasad irodája sok ingatlant értékesít ebben a körzetben. A területen élő, ingatlanértékesítésben több évtizedes tapasztalattal bíró munkatársuk az elmúlt évek változásait éppen abban látja, hogy a lakóparkok mellett, melyekbe jellemzően budapesti, középosztálybeli családok költöztek ma már a zártkertek népesülnek be. Az, hogy 10 százalékos beépíthetőségűek lettek ezek a részek az alsó középosztály számára is lehetővé tette, hogy ide költözzenek. 

Ennek a szektornak a belső részein sem lehet már üres, beépíthető telkeket találni, így az építő cégek igyekeznek régi, hagyományos sváb hosszúházakat vásárolni, hogy ezek bontásával vagy felújításával alakítsanak ki új lakásokat a szektor felkapottabb területein. 

A közlekedés ezen a részen is problémás, aki ideköltözik az általában számol azzal, hogy ideje egy jelentős részét dugóban ülve fogja tölteni. 

A Covid szította városelhagyási láz idején sokan érkeztek a nyugati részre, és most a 3 százalékos hitel kapcsán feléledő érdeklődés egy jelentős része is itt jelenik meg. Ez a népszerűség ma sem csökkent, az elit részekre a legtehetősebb rétegek, még a zárt kertekbe a kevésbé jómódú rétegek áramlanak a fővárosból. 

Előny: magas presztízsű környék, remek természeti adottságok
Hátrány: infrastruktúra gyenge, közlekedés lassú a zsúfoltság miatt
Lehetőség: zárt kertek beépíthetőségével új lehetőségek jelentek meg

 

DÉL-KELET

Területileg az egyik legnagyobb agglomerációs szektor a dél-keleti, amelynek legnagyobb települése Gyál. Ez a rész a vasúti összeköttetés miatt mindig sokakat vonzott, ma is nagy a beköltözők aránya. Mivel itt kevésbé jók a környezeti adottságok (se folyó, se hegyek) és még vannak szabad területek, az árak itt a legkedvezőbbek jelenleg. 

Lakosság: 114.000 fő

Települések: Alsónémedi, Ecser, Felsőpakony, Gyál, Gyömrő, Maglód, Ócsa, Üllő, Vecsés

Irodánk: GDN Ingatlanhálózat - Nádor

3 ingatlan: 
Gyálon több generáció számára is alkalmas családi ház: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/gyal-elado-csaladi-haz-373990/
Maglódon újépítésű családi ház: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/maglod-elado-csaladi-haz-382148/
Ecseren lakott területhez közeli szántó: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/ecser-elado-mezogazdasagi-terulet-383229/

Erre a környékre folyamatosan érkeznek a beköltözők, hiszen a Budapesten eladott lakás árából vagy annál kevesebbért tudnak itt újat vagy akár felújítandót is venni - mondja Tóth Péter a GDN Ingatlanhálózat régió igazgatója. A szakember tapasztalatai azt mutatják, hogy most elsősorban a 25-35 éves párok keresnek itt többnyire ikerházat vagy önálló családi házat, vagyis a családalapítás előtt állók vagy a kisgyermekesek. Ők vállalják, hogy messzebb költöznek a fővárostól, de az infrastruktúra hiánya sok településen okoz gondot ebben a szektorban is - emelte ki Tóth Péter. A GDN Ingatlanhálózat - Sashalom munkatársai már most érzik a szeptembertől igényelhető kedvező kamatozású hitel hatását. A júliusban még 63 millió forintra tartott, 90 négyzetméteres ingatlan a bejelentés óta eltelt időben 70 millió forintra drágult, ami jelentős emelkedés és a lakáskeresők részéről újratervezést igényel. A GDN régió igazgatója azt is elmondta, egyre több érdeklődő van, akik önrész és jelentős fedezet nélkül indulnak neki a lakásvásárlásnak. Számukra kiemelten fontos, hogy olyan ingatlanközvetítővel és hitelügyintézővel dolgozzanak együtt, akik fel tudják hívni a figyelmet az esetleges buktatókra. 

KELET

Az M3-as és a gödöllői HÉV miatt ennek a területnek elég jó a közlekedése, elsősorban a középréteg indul el Budapestről ebbe az irányba. A szektor nem túl gazdag, sem az ipar, sem a turizmus nem erős a térségben, ennek ellenére folyamatosan nő a lakosságszám a szektor településein. 

Lakosság: 148.000 fő

Települések: Csömör, Erdőkertes, Gödöllő, Isaszeg, Kerepes, Kistarcsa, Mogyoród, Nagytarcsa, Pécel, Szada, Veresegyház

Irodánk: GDN Ingatlanhálózat - Új Otthon iroda

3 ingatlan: 

Ezen a területen nagyon sok újépítésű ingatlan épült az elmúlt években, a GDN Ingatlanhálózat - Új Otthon irodája kifejezetten az újépítésű ingatlanokkal foglalkozik a keleti szektorban. Az iroda vezetője, Horváth Péter, arról számol be, hogy ahogyan eddig, úgy most is az állami támogatások határozzák meg ezt a piacot. Ez olyannyira igaz - meséli a szakember - hogy az elmúlt időszak csendje, ami napi 3-4 érdeklődő hívást jelentett, a 3 százalékos, kedvezményes hitel bejelentése után százra ugrott. Nagyon sokan szeretnének élni ezzel a lehetőséggel.  

Az elmúlt években az volt jellemző, hogy a fiatal párok a CSOK és egyéb támogatások összegéig kerestek otthont, valószínűleg ez továbbra sem változik. Kérdés azonban, hogy mire lesz elég ez a folyamatos áremelkedés mellett. 

Az egyre távolabb épülő lakóparkokról és ezek piacáról nemrégiben írtunk, éppen Horváth Péter segítségével, egy cikket. Ezt teljes terjedelmében ITT lehet elolvasni és nemcsak a keleti, hanem az egész agglomerációs szektor folyamataira rálátást ad. 

A gödöllői ingatlanpiacot az egyetem is befolyásolja, az itt tanuló diákok nemcsak a bérleti, de a vételi piacon is megjelennek, számolt be Heilmann Mónika a GDN Ingatlanhálózat régió igazgatója. 

ÉSZAK-NYUGAT

A Dunakanyar és a főváros között elterülő rész mindig nagyon népszerű volt a budapestiek körében, sokáig itt nyaralt a városi polgárság. A fővárosi lakáshiány és a szuburbanizáció hatására azonban ma már inkább lakhatásra, mint pihenésre vásárolnak itt ingatlant. Ez a szektor jelenleg a legdrágább, ha négyzetméter árakat nézünk és nagyon dinamikusan fejlődik. 

Lakosság: 153.000 fő

Települések: Budakalász, Csobánka, Dunabogdány, Kisoroszi, Leányfalu, Nagykovácsi, Pilisborosjenő, Piliscsaba, Pilisjászfalu, Pilisvörösvár, Pilisszántó, Pilisszentiván, Pilisszentkereszt, Pilisszentlászló, Pócsmegyer, Pomáz, Remeteszőlős, Solymár, Szentendre, Szigetmonostor, Tahitótfalu, Üröm, Visegrád

3 ingatlan: 
Piliscsabán eladó építési telek a Magdolnavölgyi lakóparkban: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/piliscsaba-elado-telek-386136/
Szentendrén 2025-ös építésű, kétszintes családi ház: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/szentendre-elado-csaladi-haz-384046/
Leányfalun prémium minőségű, újépítésű családi házak: https://www.gdn-ingatlan.hu/ingatlan-adatlap/leanyfalu-elado-csaladi-haz-383063/

Nagy változások zajlottak le a szektor ingatlanpiacán az elmúlt években. Néhány évvel ezelőtt 60-70 millió forintért már házat lehetett vásárolni és sok fiatal élt is ezzel a lehetőséggel. Egészen két évvel ezelőttig a telkek is nagyon jól eladhatóak voltak Szentendrén, Csobánkán és Pomázon, sokan építették meg vagy építtették meg álmaik otthonát. Ma egy 100 négyzetméter körüli ház, vagyis a nappali és három háló, amit sokan keresnek, már 100 millió forint felett van. Ezt pedig kevesen tudják vagy akarják kifizetni. Az éptkezési kedv a szektorban jelentősen visszaesett az elmúlt két évben - szögezi le a GDN Ingatlanhálózat - Sasad munkatársa. 

A szakember arról is beszél, hogy sokan az árak ellenére nem adják fel, hogy a hegyek között találjanak otthont, közülük jónéhányan egészen a Börzsönyig, a szlovák határig hajlandóak elmenni, hogy olyan nyugodt környezetet találjanak, amire vágytak. 

Természetesen a kedvezményes hitel hatása ebben a szektorban is érződik, az érdeklődők száma a bejelentés óta emelkedik, de szeptemberig még minden szereplőnek várnia kell. 

Előny: Duna, történelmi városok, turizmus
Hátrány: magas árak
Lehetőség: a Börzsöny lankáin több helyen lehet nyugodt, csendes környezetben telkeket venni

ÖSSZEFOGLALÓ

A budapesti agglomeráció lakossága folyamatosan nő, a fővárosból is jelentős számban költöznek ide olyan családok, akiket a munka vagy az iskola a fővároshoz köt.